Photovoltaik & Immobilien 2026: Wie Unternehmer die neuen Abschreibungsregeln gezielt nutzen

Eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach des Bürogebäudes ist 2026 nicht mehr nur eine Energiefrage – sie ist eine der wenigen verbleibenden steuerlichen Sondersituationen, in denen sich kurzfristig substanziell Steuern sparen lassen. Allerdings: Die Regeln sind komplex geworden, und der Unterschied zwischen guter und sehr guter Gestaltung kann pro Objekt schnell 50.000 bis 150.000 € ausmachen.

Die neue Rechtslage ab 2026 auf einen Blick

• Sonder-AfA von bis zu 50 % im Anschaffungsjahr für PV-Anlagen auf vermieteten Gewerbeimmobilien (§ 7g EStG, erweiterter Anwendungsbereich).
• Degressive AfA mit bis zu 6 % p.a. zusätzlich zur linearen AfA von 4 % – für alle nach dem 31.12.2025 fertiggestellten Wohngebäude.
• Investitionsabzugsbetrag (IAB) bis zu 50 % der voraussichtlichen Anschaffungskosten – planbar bis zu drei Jahre vor Anschaffung.
• Verlängerter Förderzeitraum für energetische Sanierungen nach § 35c EStG bis 2030 – mit erweiterten Förderquoten.

Klingt komplex – ist es auch. Aber die Hebel sind so groß, dass sich der Aufwand fast immer rechnet. Im Folgenden drei typische Konstellationen aus unserer Mandantschaft.

Konstellation 1: Eigene Halle mit PV-Aufdachanlage

Ein Mandant – Hersteller von Premium-Möbeln – baut auf der Halle seiner Produktions-GmbH eine 380 kWp PV-Anlage. Anschaffungskosten: 420.000 €. Eigenverbrauchsquote: 70 %, der Rest wird ins Netz eingespeist.

Steuerlich passiert hier eine elegante Doppelnutzung: Über den Investitionsabzugsbetrag konnten wir bereits im Vorjahr 210.000 € als Aufwand abziehen (50 % der erwarteten Kosten). Im Jahr der Inbetriebnahme greift die Sonder-AfA mit weiteren 105.000 €. In den darauffolgenden Jahren läuft die lineare AfA über die Restbuchwerte. Effektive Steuerentlastung in den ersten zwei Jahren: rund 95.000 € bei einer Belastung von 30 % auf Gewerbeebene.

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Konstellation 2: Vermietetes Wohngebäude mit energetischer Sanierung

Ein zweiter typischer Fall: ein vermietetes Mehrfamilienhaus aus den 1970ern. Der Eigentümer rüstet auf Wärmepumpe um, dämmt die Fassade und installiert eine kleinere PV-Anlage von 18 kWp. Gesamtinvestition: rund 280.000 €.

Steuerlich greifen hier mehrere Regelungen ineinander: Die Sanierungskosten sind nicht in vollem Umfang sofort abzugsfähig, sondern werden über 4 % linear plus bis zu 6 % degressiv abgeschrieben. Die PV-Anlage wird grundsätzlich separat behandelt – mit Sonder-AfA-Option. Und § 35c EStG erlaubt zusätzlich eine direkte Steuerermäßigung von 20 % der Sanierungskosten, verteilt über drei Jahre.

Entscheidend ist die Reihenfolge der Inanspruchnahme: Wer zuerst die § 35c-Förderung zieht, kann Aufwendungen in den Folgejahren nicht mehr doppelt nutzen. Bei unserem Mandanten lag der korrekt strukturierte Vorteil über zehn Jahre bei rund 78.000 €.

Konstellation 3: PV in der Vermögensverwaltungs-GmbH

Spannend wird es, wenn Mandanten mit Holdingstruktur eine größere Anlage planen und steuerlich entscheiden müssen, ob die PV in einer separaten Betriebs-GmbH oder direkt in der Vermögensverwaltungs-GmbH läuft.

• Vermögensverwaltungs-GmbH: niedrigere Steuerbelastung (rund 15 % statt 30 %), aber strenge Anforderungen – ab einer bestimmten Aktivitätsgrenze qualifiziert die GmbH als gewerblich um. Dann ist der Vorteil weg, dafür kommen Risiken hinzu.
• Separate Betriebs-GmbH: höhere laufende Belastung, aber maximale Flexibilität bei Ausschüttung an die Holding (95 % steuerfrei) und sauber abgegrenzt im Verkaufsfall.
• Personengesellschaft (vermögensverwaltend): in einigen Konstellationen die beste Lösung – aber nur, wenn die laufende Gewerbesteuer überhaupt anfällt und Einkommensteuer-Hebel auf Gesellschafterebene greift.

Welche Variante richtig ist, hängt von der Anlagengröße, der Eigenverbrauchsquote, weiteren Aktivitäten der Gesellschaft und der Gesamtstrategie ab. Drei Mandanten – drei verschiedene Antworten in den letzten sechs Monaten.

Checkliste vor jeder PV-Investition

1. 1Rechtsträger fixieren: Wer ist Eigentümer der Immobilie, wer baut die PV-Anlage, wer verkauft den Strom?
2. 2Eigenverbrauchsquote schätzen: über/unter 50 % entscheidet über die steuerliche Behandlung.
3. 3Investitionsabzugsbetrag prüfen: bei rechtzeitiger Planung 50 % Vorab-Abzug möglich.
4. 4Sonder-AfA und degressive AfA korrekt kombinieren – nicht doppelt geltend machen.
5. 5§ 35c EStG vs. AfA gegeneinander rechnen, wenn das Wohnobjekt eigengenutzt ist.
6. 6Mit der Hausbank klären: Förderkredite (KfW 270, IBB) ändern die Cashflow-Story dramatisch.

Fazit

Photovoltaik 2026 ist nicht mehr nur ein Energiethema, sondern ein steuerliches Gestaltungsfeld mit großen Hebeln. Wer früh plant, die richtigen Wahlrechte zieht und sauber abgrenzt, holt aus der gleichen Investition ein deutlich besseres Ergebnis. Wer es nicht tut, lässt einen substanziellen Teil der Wirtschaftlichkeit liegen.