GUHRSteuerberatung

Sparringspartner für Unternehmer.

Leistung · Immobilien

Immobilien. Erträge. Erben. Alles auf einer Linie.

Ab dem dritten Objekt schlägt das Privatvermögen die GmbH steuerlich nicht mehr. Mit erweiterter Kürzung, Share-Deal-Strukturen und Nießbrauch holen Sie Cash-on-Cash heraus und stellen die Erbschaftsteuer auf eine kontrollierbare Größe.

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  • Erweiterte Kürzung sauber
  • Share Deal unter 90 %-Grenze
  • Nießbrauch + Nachfolge gekoppelt
~30 %-Punkteweniger laufende Steuerlast auf Mietgewinne, solange sie in der GmbH bleiben
8Gestaltungen in diesem Bereich

Gestaltungskatalog

Was wir konkret für Sie gestalten.

Jede Karte ist eine reale Gestaltung, die wir bei vergleichbaren Mandaten umsetzen. Grün steht für die Chance, rot für die Fallstricke – damit Sie sehen, wo der Hebel liegt und was wir für Sie absichern müssen.

P08Hochgradig komplex

Immobilien-GmbH vs. Privatvermögen

Für wen: GmbH-GF ab 3 Immo-Objekten

Chance

10–80k/Jahr durch GmbH-Mantel sparen

Fallstricke
  • Keine Spekulationsfrist in GmbH
  • Grunderwerbsteuer bei Einbringung
  • 10-J.-Sperrfrist
P27Hochgradig komplex

Erweiterte Kürzung §9 Nr. 1 S. 2 GewStG

Für wen: Immobilien-GmbH (reine Verwaltung)

Chance

GewSt auf 0 – bei 300k Gewinn ~44k/Jahr gespart

Fallstricke
  • JEDE gewerbliche Nebentätigkeit vernichtet Kürzung
  • PV > 30 kWp schädlich
  • Betriebsvorrichtungen
P18Anspruchsvoll

Nießbrauch-Gestaltung

Für wen: GmbH-GF mit Immo-Vermögen + Nachfolge

Chance

Schenkungswert drastisch reduzieren, Miete behalten

Fallstricke
  • AfA geht auf Eigentümer über
  • Zuwendungsnießbrauch Kinder komplex
  • Instandhaltung vertraglich
P35Anspruchsvoll

Denkmal-AfA §7i/7h EStG

Für wen: GmbH-GF als Privatinvestor (Vermietung)

Chance

100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren abschreiben – und nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, ohne die AfA zurückzuzahlen

Fallstricke
  • Abstimmung mit Denkmalbehörde vor Baubeginn – sonst 0 €
  • Nur Sanierungsanteil begünstigt, nicht Kaufpreis der Altsubstanz
  • Eigennutzung kappt auf 90 % (§10f) – volle Wirkung nur bei Vermietung
P57Hochgradig komplex

§6b-Rücklage bei Immobilien

Für wen: GmbH mit Immobilien-Verkauf

Chance

Stille Reserven aus Verkauf steuerneutral reinvestieren

Fallstricke
  • Reinvestitionsfrist 4 Jahre
  • Nur Betriebsvermögen
  • Grundstück ≥ 6 Jahre Haltefrist
P120Hochgradig komplex

Share Deal: Grunderwerbsteuer auf 0

Für wen: GmbH-GF beim Erwerb großer Objekte (ab ~3 Mio €) über Anteilskauf

Chance

GrESt entfällt komplett – bei 3 Mio € Objekt je nach Bundesland 105–195 k €

Fallstricke
  • Seit 2021 (§1 Abs. 2b GrEStG): Verkäufer muss ≥ 10,1 % behalten – 10 Jahre lang
  • Kein AfA-Step-up: alte Buchwerte laufen weiter, latente Steuern einpreisen
  • Kauf der ganzen GmbH-Historie → Due Diligence Pflicht
P16Anspruchsvoll

Ehegattenschaukel Immobilien

Für wen: GmbH-GF mit Ehepartner

Chance

AfA springt auf den heutigen Verkehrswert – steuerfrei, ohne GrESt

Fallstricke
  • 10-Jahres-Frist §23 EStG muss abgelaufen sein
  • Kaufpreis muss real fließen (Fremdvergleich)
  • Spekulationsfrist startet beim Partner neu
P133Anspruchsvoll

Denkmalobjekt vom Bauträger

Für wen: GmbH-GF als Privatinvestor ohne Bauprojekt

Chance

Sanierungsanteil zu 100 % abschreiben – je größer das Objekt, desto größer der Hebel

Fallstricke
  • Nur Sanierung NACH Kaufvertrag zählt
  • Steuervorteil oft im Kaufpreis eingepreist
  • Bescheinigung erst nach Fertigstellung – Vorlauf einplanen
Welche dieser Gestaltungen passt zu Ihrer Situation?Im 30-Minuten-Strategiegespräch ordnen wir Ihre Ausgangslage in den Katalog ein und nennen die zwei bis drei Hebel mit dem größten Effekt.
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