Die Grundsteuerreform 2022: Was ändert sich für Eigentümer von Immobilien?

Grundsteuerreform 2022
In nur wenigen Monaten ist es so weit, die Umsetzung der Grundsteuerreform tritt in die entscheidende Phase. Wer eine Immobilie besitzt, muss diese neu bewerten lassen.
Inhaltsübersicht

In dem folgenden Beitrag erfahren Sie, was die Reform der Grundsteuer für Sie bedeutet, wie die Grundsteuerreform in der Praxis aussieht und welche Frist die Finanzämter für die Abgabe der Feststellungserklärung vorgesehen haben.

 

Grundsteuer und Grunderwerbsteuer: Worin liegt der Unterschied?

Die Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn Sie z.B. ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erwerben und fällt nur einmalig an. Nach dem Erwerb erhalten Sie vom Finanzamt einen Grunderwerbsteuer-Bescheid, in welchem die zu zahlende Steuer festgesetzt wird.

 

Die Grundsteuer dagegen ist vierteljährlich zu entrichten und fällt an, weil sich das Grundstück in Ihrem Eigentum befindet. Bislang bemisst sich die Grundsteuer nach den sogenannten Einheitswerten.

 

Bisher gab es die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer B für betriebliche und private Grundstücke.

 

Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde die Grundsteuer C neu eingeführt, diese gilt für baureife unbebaute Grundstücke.

Die Gemeinden können selbst entscheiden, ob sie die Grundsteuer C erheben oder nicht. Diese Neuerung der Grundsteuer ermöglicht es den Kommunen, baureife Grundstücke mit einem höheren Wert anzusetzen und zu besteuern. Dies soll verhindern, dass Verkäufer von Bauland auf einen höheren Verkaufspreis spekulieren.

 

Warum hat der Gesetzgeber eine Neuregelung zur Grundsteuer beschlossen?

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 entschieden, dass die für Grundsteuerzwecke angewandte Berechnungsmethodik mittels sog. Einheitswerte mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und somit verfassungswidrig ist.

 

Dem Gesetzgeber wurde eine großzügige Frist eingeräumt, dieses Problem zu beheben und eine Reform der Grundsteuer (vor allem aber der Berechnungsmethodik) durchzuführen.

 

Diese Frist endete mit dem 31.12.2019 und entsprechende Gesetzesänderungen wurden umgesetzt. Bevor das neue

Grundsteuerkonzept greift, bedarf es jedoch einer 5-Jährigen Übergangsphase,in welcher noch das „alte“ Grundsteuerrecht durchgeführt wird und die Vorbereitungen auf die neuen Regeln umgesetzt werden.

 

Was bedeutet die Grundsteuerreform 2022 für Sie als Eigentümer einer Immobilie?

Die Grundsteuerreform betrifft alle Eigentümer von Immobilien, die in Deutschland liegen. Unter den Begriff Immobilien fallen unter anderen Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.

 

Die Reform sieht vor, dass rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland neu bewertet werden müssen (sogenannte Feststellungserklärung). Die Finanzverwaltung hat hierfür eine Frist von 4 Monaten vorgesehen und zwar vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022.

 

In manchen Bundesländern werden die Zuständigen Finanzämter die Steuerpflichtigen dazu per Brief auffordern, ansonsten erfolgt die Aufforderung über eine öffentliche Bekanntmachung.

 

In dem oben genannten Zeitraum müssen die Grundstückseigentümer die Feststellungserklärung elektronisch über das hierfür vorgesehene Portal einreichen („ELSTER, www.elster.de).

 

Nach erfolgter Übermittlung der Feststellungserklärung wird Ihr zuständiges Finanzamt einen Feststellungsbescheid und einen Grundsteuer-Messbescheid erlassen. Auf dieser Grundlage wird sodann ab dem Jahr 2025 in einem Grundsteuerbescheid die neue Grundsteuer festgesetzt.

 

Der Begriff Einheitswert wurde gestrichen und es wird nunmehr der Grundstückswert festgestellt.

 

Wie wird die Grundsteuer berechnet:

Vor der Reform der Grundsteuer lief die Berechnung für die Höhe der Steuer auf drei Stufen ab. Die in den Jahren 1935 oder 1964 ermittelten Einheitswerte wurden zunächst mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert.

 

Als Ergebnis stellte das Finanzamt den Grundsteuer-Messbetrag mit einem entsprechenden Bescheid fest. Dieser wurde anschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, in dessen Gebiet sich das Grundstück oder die Immobilie befand. Damit war die Höhe der Grundsteuer ermittelt.

 

Ist das Verfahren zur Reform der Grundsteuer im Jahr 2024 abgeschlossen, berechnet sich die Höhe der Grundsteuer zum 01. Januar 2025 wie folgt:

 

  • Der Grundstückswert wird auf der Basis der Feststellungserklärung ermittelt, welche Sie beim Finanzamt einreichen.
  • Durch Multiplikation mit der gesetzlich festgelegten Grundsteuermesszahl ermittelt sich der Grundsteuermessbetrag.
  • Nach Anwendung des auf kommunaler Ebene festgelegten Hebesatzes errechnet sich die Höhe der neuen Grundsteuer.

 

Wird die Grundsteuer bundesweit einheitlich berechnet?

Jedem Bundesland wurde freigestellt sich dem sogenannten „Bundesmodell“ anzuschließen, auch „wertabhängiges Modell“ genannt.

 

Über eine sogenannte Öffnungsklausel durften die Bundesländer auch eigene Berechnungsmodelle festlegen.

 

Folgende Länder haben sich dem Bundesmodell (wertabhängiges Modell) angeschlossen:

 

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen
  • Saarland (abgewandelt)
  • Sachsen (abgewandelt)

 

Ein eigenes Modell durchgesetzt haben die folgenden Länder:

 

  • Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)
  • Bayern (Flächenmodell)
  • Hamburg (Wohnlagenmodell)
  • Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
  • Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)

 

Wie oft werden die Grundstückswerte neu ermittelt?

Die Feststellung der Werte aller Grundstücke soll erstmalig auf den Bewertungsstichtag 01.01.2022 erfolgen.

 

Sieben Jahre später wird dieses Verfahren dann wiederholt, um die Werte zu aktualisieren, also zum 01.01.2022.

Grundstückseigentümer sind verpflichtet, auch innerhalb der 7 Jahre dem Finanzamt Änderungen anzuzeigen. Dies können z.B. sein:

 

  • bauliche Änderungen auf dem Grundstück, z.B. eine Nutzungsänderung
  • Änderung des Grundstückswert um mehr als 15.100€

 

 

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